“小物业”牵动“大民生”。物业矛盾纠纷涉及千家万户，直接关系居民的获得感、幸福感、安全感，关系到人民群众对美好生活的体验。如何切实有效化解物业矛盾纠纷，最大限度化解社会矛盾，是新时期人民法院司法审判工作中的一个重要课题。10月下旬以来，安宁区人民法院启动物业领域纠纷集中整治专项行动，立、审、执三方联动，共同发力，化解安宁区万里小区物业服务合同纠纷百余起，用司法温度化解了邻里间的“心头结”。
五年积案成顽疾 民生痛点待破解
位于安宁区安宁西路街道的万里小区西区是一个典型的老旧小区。自2020年起，因部分业主对物业服务质量不达标、公共区域卫生差、绿化维护缺失等问题产生严重不满，开始拒交物业费，矛盾逐年累积、愈演愈烈。物业公司因收费率持续走低，运营投入捉襟见肘，服务进一步滑坡，形成了“服务差→不交费→服务更差”的恶性循环。五年间，近千户业主卷入其中，部分案件历经一审、二审，但“案结事未了”，矛盾根源未除，纠纷批量产生，成为影响辖区基层社会治理的一大“顽疾”和突出的民生痛点。
立审执联动出新招 前端介入抓源头
面对这一棘手难题，我院党组高度重视，坚持“依法裁判与实质化解并重”的原则，分管民事审判工作的党组成员、副院长韩继欣牵头，第一时间组建领导小组，成立工作专班，并组织召开专题会议进行分析研判。
会议明确指出，对于此类涉众型纠纷，绝不能就案办案、一判了之，必须转变司法理念，创新工作方法，将矛盾化解端口前移。
会议决定，立即启动“立、审、执”同步联动工作机制，打破以往立案、审判、执行环节相对割裂的传统模式。立案阶段，由立案庭（诉讼服务中心）对批量新收的物业纠纷案件进行精准标识，建立专门台账，并立即将案件信息同步推送至相关审判庭和执行局。在小区物业服务部设立调解点，联合区综治中心、人民调解员现场办公，为后续化解争取时间、创造条件。审判阶段，对无法现场调解的案件，当日登记造册并流转速裁审判团队，由速裁法官集中排期、快速开庭，结合兰州市中级人民法院同类终审判决，推动类案同判，为后续可能的工作奠定事实基础。执行阶段，对判决生效后拒不缴费的业主，经物业公司申请，立即对接执行部门优先立案、快速查控，形成“调解—审判—执行”全链条闭环。通过“立审执”三方信息互通、力量融合、措施联动，形成了解决纠纷的强大合力，为批量化解案件构建了坚实的制度基础。
领导躬身解民忧 实地调研摸实情
“没有调查，就没有发言权。”为彻底摸清纠纷症结，我院物业领域案件集中专项清理行动领导小组组长韩继欣副院长摒弃“坐堂问案”的方式，决定深入一线，掌握第一手资料。她亲自带领立案庭和执行局的干警前往万里小区西区进行实地勘察走访，不仅查看了小区绿化、保洁、安保、公共设施维护等物业服务的关键环节，还召开业主座谈会，详细了解多名持不同意见的业主，包括拒交物业费的“强硬派”、犹豫观望的“中间派”以及已缴费但心存不满的业主。干警们一边认真记录，一边从法律和政策角度进行初步的解释疏导，安抚业主情绪。通过扎实的实地勘察，干警们已精准把握了纠纷的复杂性和双方的核心诉求：业主的核心诉求并非单纯拒绝缴费，而是希望提升服务品质、保障知情权与监督权；物业公司的核心诉求则是保障基本收费以维持运营，但也意识到服务确有改进空间。这为后续精准调解明确了方向。
“背靠背”调解化坚冰 类案指导明法理
在充分调研的基础上，领导小组决定趁热打铁，利用休息时间，组织法官们分别约见物管会代表、国资利民集团分管领导和物业公司负责人，进行“背靠背”调解，避免双方在情绪对立下直接冲突。与业主代表沟通时，法官们首先对业主们反映的合理诉求表示理解，承认物业服务确实存在不足之处，并以近年来该院审理的多个类似物业纠纷典型案例为教材，向物管会代表进行普法释理，讲解深入浅出，既有法理深度，又贴近生活，使物管会代表对相关法律规定有了更清晰的认识，态度逐渐从激烈对抗转向理性沟通。与物业公司老总会谈时，法官们则开门见山地指出了其在服务中存在的明显短板和业主集中反映的问题，强调物业公司作为服务提供方，必须正视问题、提升服务质量才是根本出路，同时结合类案判决，提醒物业公司，若服务存在重大瑕疵，法院在裁判时完全可能支持减免部分物业费，一味依靠诉讼催费并非最佳选择，甚至可能损害企业声誉和长远发展，并建议公司立即研究整改方案，提升服务标准，加强沟通透明度，以重建业主信任。“背靠背”调解有效隔离了对抗情绪，类案指导则像一面镜子，让双方更清晰地看到了自身的权利义务以及诉讼可能带来的结果，为最终达成和解奠定了坚实基础。
目前，通过先行调解工作已化解部分纠纷，调解成功近百户，长期纠纷终“破冰”，但仍有约700多户业主还在观望中，该院拟于近期集中开庭审理一批案件，继续全力推动该批案件整体平稳处理。
普法宣传织防线 诉源治理润无声
11月2日，社区组织万里小区业主代表40余人参加了一场别开生面的“物业纠纷普法讲堂”。会上，韩继欣副院长围绕相关法律法规，结合该院此前审理过的同类案件，向业主代表详细讲解了物业服务合同的核心条款、业主权利义务边界、合法维权渠道、公共收益法律界定等知识。同时，法官们也向案涉物业公司发送司法建议要求进行同步整改，得到了案涉公司的积极回应。经过各方多天的共同努力，业主们的思想也开始慢慢转变，积极主动履行义务，也为后期的审判工作打下坚实的基础。
面对复杂棘手的群体性纠纷，人民法院唯有主动担当、积极作为，创新工作机制，强化“立审执”联动，坚持领导干部带头深入一线，用真情倾听民意，用智慧破解难题，用法治引导预期，才能真正实现“办理一案、治理一片”的效果，将矛盾化解在基层、解决在萌芽状态，为辖区高质量发展营造更加稳定公平透明、可预期的法治化环境。我院将继续推进物业领域案件集中专项清理活动，不断完善工作机制，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。
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